Decyzja o posiadaniu domu najczęściej rozpoczyna się od wyboru odpowiedniej lokalizacji. Osoby marzące o odpoczynku w cichej, spokojnej okolicy, poszukują atrakcyjnych działek w otoczeniu zieleni, z dala od miejskiego zgiełku, a jednocześnie w niewielkiej odległości od sąsiednich aglomeracji. Jednak zakup działki to dopiero początek procesu związanego z posiadaniem upragnionego azylu. To również ogromna ilość formalności i wymogów, które należy spełnić jeszcze przed przystąpieniem do budowy. Najważniejsze z nich to pozwolenie na budowę. Istnieją jednak dużo prostsze alternatywy, dzięki którym możemy znacznie zredukować koszty procedur administracyjnych związanych z budową domu.
Jakiego rodzaju budynki można stawiać bez pozwolenia na budowę?
Nowelizacja ustawy o prawie budowlanym z dnia 7 lipca 1994 roku, która weszła w życie w 2015 roku znacznie zliberalizowała przepisy dotyczące obiektów, na budowę których nie jest wymagane uzyskanie kosztownego pozwolenia na budowę, a jedynie dokonanie zgłoszenia na budowę. Są to między innymi:
– wolnostojące parterowe budynki gospodarcze, jak garaże, altany, ganki i oranżerie, przy czym ich łączna powierzchnia zabudowy nie może przekraczać 35 m2, a na działce o powierzchni 500 m2 można postawić maksymalnie dwa takie budynki;
– wiaty o powierzchni do 50 m2, usytuowane na działkach, na których znajduje się budynek mieszkalny (także w budowie) – na działce o powierzchni 1000 m2 można postawić maksymalnie dwie wiaty;
– wolnostojące parterowe budynki, służące do rekreacji i okresowego wypoczynku – na działce o powierzchni 500 m2 może powstać jeden taki budynek.
Przepisy prawa budowlanego pozwalają więc na budowę wolnostojącego parterowego domku letniskowego o powierzchni 35 m2. Taki domek musi posiadać jednak tylko jedną kondygnację. W praktyce oznacza to, iż nawet jeśli budynek posiada poddasze, to nie może być ono przeznaczone na cele mieszkaniowe. W zależności od wyboru materiałów budowlanych, możemy znacznie zredukować również koszty postawienia budynku.
Domy bez pozwolenia – w jakich przypadkach wystarczy zgłoszenie budowy?
Coraz bardziej powszechne są opinie, że wprowadzone zmiany w ustawie pozwalają na budowę domów jednorodzinnych bez pozwolenia. Jednak jak się okazuje, taka interpretacja przepisów mija się z prawdą. Na podstawie zgłoszenia budowy możliwe jest postawienie jedynie takiego budynku, którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce, na której został zaprojektowany.
Jakie dokumenty są wymagane do zgłoszenia budowy domu jednorodzinnego?
Najważniejszym dokumentem jest zgłoszenie budowy. Wzór pisma jest dostępny na stronie Ministerstwa Przedsiębiorczości i Technologii. Oprócz zgłoszenia niezbędne są również:
- 4 egzemplarze projektu budowlanego;
- poświadczenie posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (na przykład akt notarialny);
- MPZP (jeśli urząd miasta lub gminy nie dysponuje takim dokumentem, wymagana jest decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu).
Jak przebiega procedura zgłoszenia?
Zgłoszenia budowy należy dokonać w urzędzie minimum 21 dni przed planowanym rozpoczęciem robót. Jeśli w tym czasie nie otrzymamy od starosty pisma wydającego sprzeciw do zgłoszenia, możemy przystąpić do prac, jednak nie wcześniej niż w dniu wskazanym w zgłoszeniu. Jeżeli jednak okaże się, że zgłoszenie będzie wymagało otrzymania pozwolenia na budowę lub będzie ono niezgodne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub innych przepisów, możemy spodziewać się decyzji odmownej.
Kiedy wymagane jest pozwolenie na budowę?
Istnieją sytuacje, w których uzyskanie pozwolenia na budowę jest niezbędne. Dzieje się tak wtedy, gdy:
- projekt budynku wpłynie na ograniczenie możliwości zagospodarowania sąsiedniej działki;
- wymagana jest ocena oddziaływania inwestycji na obszar Natura 2000;
- budynek będzie stawiany na obszarze wpisanym do rejestru zabytków;
- planowana jest budowa domu wielorodzinnego, na przykład bliźniaka.
Dom do 70m2 bez formalności — nowe przepisy?
Polski Ład jest zapowiedzią nowego rządowego programu, związanego z licznymi zmianami w gospodarce, jakie wywołała pandemia koronawirusa. Jednym z założeń programu jest nowelizacja przepisów związanych z procesem budowy domów jednorodzinnych i rezygnacja z wielu niezbędnych dotąd formalności. Zgodnie z zapowiedzią rządu, do budowy domów o powierzchni do 70m2 (lub 90m2 w przypadku domów z poddaszem użytkowym), nie będą wymagane pozwolenia na budowę. Kolejną zmianą jest zniesienie obowiązku zatrudnienia kierownika budowy czy prowadzenia dziennika dla inwestycji. Takie zmiany w założeniu mają znacznie skrócić proces budowy i pozwolić inwestorom na zaoszczędzenie czasu i pieniędzy.
Kiedy nowy program wejdzie w życie?
Zasady Polskiego Ładu lub potocznie zwanego Nowego Ładu miałyby zostać wprowadzone zaraz po zakończeniu pandemii. Nie została jednak podana żadna konkretna data, od której inwestorzy mogliby powoływać się na zmiany w obowiązującym prawie budowlanym. Założenia nowego programu to niewątpliwie ogromne uproszczenie procedur. Planowane zminimalizowanie formalności są z całą pewnością ucieszy wielu inwestorów. Jak program zadziała w praktyce i na jakie ostatecznie zmiany pozwoli ustawodawca – czas pokaże.