Nieruchomości są częstymi przyczynami sporów, które muszą być rozstrzygane na sali sądowej. Status prawny budynku czy działki bywa trudny do określenia.
W polskim systemie prawnym pojęcie nieruchomości jest rozstrzygane za pomocą dwóch różnych ujęć. Pierwsza definicja formułowana jest zgodnie z zapisami kodeksu cywilnego, a druga odnosi się do ksiąg wieczystych.
Prawo cywilne
Zgodnie z tym ujęciem, nieruchomość należy rozumieć jako część powierzchni ziemi, która stanowi przedmiot własności. Są to więc grunty należące do konkretnego właściciela. W definicji kodeksu cywilnego jako własność uznawane są również budynki lub ich części.
Nieruchomości, a więc grunty i budynki o różnym przeznaczeniu: mieszkalne, gospodarcze, inwentarskie czy techniczne, powinny być wyodrębnione prawnie, czyli własnościowo. W przypadku ziemi również geodezyjnie.
Księgi wieczyste
Na podstawie ustawy o księgach wieczystych i hipotekach nieruchomość to część powierzchni ziemskiej, dla której została utworzona księga wieczysta. Utworzenie księgi wieczystej dla danej nieruchomości jest warunkiem koniecznym dla jej prawnego wyodrębnienia.
Dzięki księgom wieczystym możliwe jest zweryfikowanie stanu prawnego nieruchomości. Jest to szczególnie przydatne w przypadku niejasności prawnych w transakcjach kupna-sprzedaży. Warto przed sfinalizowaniem transakcji sprawdzić księgę wieczystą budynku.
Rodzaje nieruchomości
W polski prawie wyróżnia się trzy rodzaje nieruchomości: budynki, części budynków oraz grunty. Nieruchomości gruntowe dzielą się na: rolne oraz leśne. Grunty leśne wykorzystywane są do produkcji leśnej lub stanowią część rezerwatów i parków.
Nieruchomość rolna to taka, który jest wykorzystywana do działalności wytwórczej zwierzęcej i roślinnej. Są to więc pola przeznaczone pod uprawy oraz pastwiska przeznaczone do wypasania zwierząt.
Nieruchomości budynkowe to budynki, które zgodnie z prawem nie stanowią części gruntów, a są wyodrębnionymi przedmiotami własności. Wyróżnia się również nieruchomości lokalowe, czyli części budynków (lokale) o różnym przeznaczeniu: mieszkalnym oraz użytkowym, gdy lokal przeznaczony jest na prowadzenie jakiejś działalności, na przykład: handlowej, bankowej lub usługowej. Są to więc biura, sklepy czy oddziały banków.
Sprzedaż nieruchomości w Polsce odbywa się w oparciu o dwa rodzaje umów cywilnoprawnych. Jest to umowa przedwstępna oraz kupna-sprzedaży. Należy pamiętać, że zawieranie umów dotyczących nieruchomości musi być poświadczone notarialnie. Bez aktu notarialnego transakcja jest nieważna.
Nigdy nie kupiłbym nieruchomości z nieuregulowanym stanem prawnym, a jednak ludzie popełniają taki błędy. Kupują działki bez dojazdu, albo części budynków, w których współwłaściciel jest konfliktową osobą utrudniającą życie. Dobry artykuł, dobrze znać podstawy prawne przed zakupem.