61% rocznej stopy zwrotu – tyle po przeliczeniu właśnie na okres roku udało mi się uzyskać na sprzedaży mieszkania pierwotnie przygotowywanego na wynajem. W dzisiejszym wpisie pokażę jak mieszkanie zostało wykończone, dlaczego zdecydowaliśmy się z żoną na jego sprzedaż oraz ile na tym zarobiliśmy.
Mieszkanie, którego dotyczy wpis opisywałem już we wpisie o łapaniu okazji rynkowych oraz w ostatnim o problemach remontowych – jego właśnie, te problemy dotyczyły. Ale zacznijmy od początku…
Cztery miesiące od umowy przedwstępnej do ostatecznej
Proces zakupu mieszkania rozpoczęliśmy 1 października 2014 – tego dnia podpisaliśmy umowę przedwstępną. Kamienica, w której znajdowało się mieszkanie nie posiadała niestety wydzielonych lokali – procedura ta dopiero miał się rozpocząć. Nie sądziłem jednak w tamtym momencie, jak długo to może potrwać. Była to pierwsza lekcja, jaką odebrałem przy okazji tej transakcji.
Pierwszy problem w uzyskaniu kartoteki lokalu wynikała z mocno nieuregulowanej sytuacji samej kamienicy. Kamienica była w oficynie, ale jako niezależna nieruchomość. Posiadała za to… ten sam numer (adres) co kamienica od ulicy. Była to pierwsza rzecz jaka musiała zostać naprostowana. Druga, to źle wykonany plan lub źle postawiony budynek. Zgodnie z planem kamienica wystawała o kilka centymetrów na sąsiednią działkę, a to wymagało wielkiej ilości papierów i przede wszystkim czasu. Dopiero po naprostowaniu tych dwóch rzeczy można było na podstawie przygotowanej dokumentacji uzyskać kartotekę lokalu na podstawie której, podczas aktu notarialnego dokonuje się wyodrębnienia lokalu na nowo zakładaną księgę wieczystą.
Formalny zakup mieszkania z powyższych powodów opóźnił się do… lutego 2015! Jednym z większych problemów z tym związanych był zbyt szybko załatwiony kredyt hipoteczny i zbyt szybko popisana umowa kredytowa (jeszcze w grudniu 2014). To pierwsza nauczka – nie można wierzyć w zapewnienia sprzedawcy jeżeli to co mówi, jest uzależnione od urzędników, a nie od niego Ostatecznie akt notarialny podpisaliśmy dokładnie w ostatni możliwy dzień. Wizyta u notariusza dzień później uniemożliwiłaby uruchomienie kredytu, a tym transakcja nie doszłaby do skutku.
Zmiany w mieszkaniu i jego remont
Nie był to czas jednak całkowicie zmarnowany – remont trwał. To w jaki sposób był przeprowadzany opisywałem ostatnio. I tak… trwał tak długo. Rozpoczął się po umowie przedwstępnej, trwał do umowy ostatecznej i zakończył się (całkowicie) dwa miesiące później. Daje to blisko 6 miesięcy mniej lub bardziej intensywnych prac.
To czego nie opisałem to koszty. Na całe szczęście, zdecydowana większość kosztów była po stronie właściciela kamienicy (mieszkanie zakupiłem z wykończeniem w cenie). Ja dopłacałem jedynie za lepszej jakości materiały lub wyposażenie oraz indywidualne „udziwnienia” (takie jak ścianka działowa).
Mieszkanie tak jak wspominałem na wstępnie, było zakupione oraz przygotowywane typowo pod wynajem. W związku z tym, zastany podział pomieszczeń (pokój z aneksem, sypialnia, łazienka) postanowiłem zamienić na dwa niezależne pokoje oraz ślepą (tj. bez okna) kuchnię.
Układ oryginalny Po wydzieleniu kuchni
Ten prosty zabieg pozwolił uzyskać dwa niezależne pokoje o zbliżonym metrażu. Każdy z nich planowo miał być jedno lub dwu-osobowy (dla par). Potencjalny przychód z wynajmu dwóch niezależnych pokoi byłby wyższy od przychodu za wynajem całego, 2-pokojowego mieszkania – stąd decyzja o podziale. Koszt postawienia ścianki działowej z luksferami (doświetlającymi kuchnię) wyniósł 2000zł.
Inne koszty, które poniosłem przy remoncie to dopłata do płytek w łazience (w standardzie były do wysokości 1,6m), dopłata do toalety podtynkowej, lepszej jakości paneli (w standardzie były o klasie ścieralności AC3) oraz zakup oświetlenia. Suma tych elementów to kolejne 2000zł.
Do kosztów „remontu” muszę doliczyć jeszcze 3500zł, które do dałem wykonawcy na zakup materiałów… zaraz przed jego zniknięciem. Jak się okazało, dużo wyższe kwoty był winien inwestorowi kamienicy. Po wspólnej analizie możliwości odzyskania środków, zdecydowałem podobnie jak inwestor kamienicy „odpuścić”. Nieuczciwy wykonawca był typowym „gołodupcem” z nakazami egzekucyjnymi od wcześniej oszukanych kontrahentów – próba odzyskania pieniędzy skończyła by się tylko dodatkowymi kosztami.
Ostatnia kwota po stronie kosztów związana z remontem i wyposażeniem mieszkania to suma opłat za meble kuchenne, agd oraz dodatkowe wyposażenie wykonanej przeze mnie kuchni. Całkowity koszt wyniósł niecałe 3500zł – meble tak jak w poprzednim mieszkaniu z IKEA, tak samo jak sprawdzona już kuchenka oraz płyta (tą ostatnią dostaliśmy w dziale wyprzedażowym – bez pudełka).
Zakupiliśmy co prawda również meble do pokoi (kanapy, szafy, stoliki) – nie liczę ich jednak, bo nie zostały nawet złożone w momencie gdy podjęliśmy decyzję o sprzedaży. Bez dodatkowych opłat zwróciliśmy je do sklepu.
Efekt końcowy
Remont choć nie zakończył się ostatecznie – przyniósł zaskakująco (jak na ilość problemów) dobre efekty. Poniżej porównanie stanu mieszkania w momencie gdy je kupowaliśmy i w momencie gdy decydowaliśmy co dalej.
Sprzedaż
Choć postawiliśmy sobie z żoną za cel sukcesywne powiększanie portfela nieruchomości na wynajem… ta inwestycja na tyle nas sobą zmęczyła (minęło 7 miesięcy od umowy przedwstępnej), że postanowiliśmy spróbować swoich sił w tak zwanym flipie. Flipping w wolnym tłumaczeniu jest to zakup (tu nieruchomości) z zamiarem szybkiej sprzedaży – najczęściej po podwyższeniu wartości poprzez (w przypadku nieruchomości) remont. W naszym przypadku średnio ten termin pasował – ciężko tu mówić o szybkości A i jak już wspominałem naszym zamiarem początkowym mimo wszystko był wynajem.
Mieszkanie na sprzedaż wystawiliśmy na koniec kwietnia tego roku. Ceną wyjściową było 245 000zł z pełnym umeblowaniem czyli 6282zł/m2. Cena rozsądna jak za mieszkanie w pełni wykończone z gotową i wyposażoną kuchnią i łazienką oraz niezłożonymi (lecz w cenie) meblami do pokoi. Jedyną (wyraźną) przeszkodą okazał się, wciąż niezmieniony stan kamienicy. Pomimo zapisanych w umowie notarialnej terminów remontu klatki oraz elewacji budynku – nie zostało to zrobione. Termin został przez inwestora przekroczony o miesiąc, a prace miały się rozpocząć dopiero po kolejny 3 miesiącach.
Odstraszyło to niestety wielu oglądających. Część nie była przekonana co do zapewnień o rychłym wykończeniu budynku, innych przeraził sam fakt robót już w trakcie gdy mieliby mieszkanie zamieszkiwać.
Pod koniec maja podpisaliśmy umowę przedwstępną z gotówkowym klientem, przyprowadzonym przez przypadkowe (w takim sensie, że nie nawiązywaliśmy sami współpracy z żadnym) biuro pośrednictwa. Ustalona cena podczas rozmów wynosiła 235 000zł – tak więc 10 000zł mniej, niż nasza cena początkowa. W momencie podpisywania umowy doszło jeszcze do próby gorączkowych negocjacji ze strony kupującego – ostatecznie zgodziłem się na cenę 232 500zł… ale bez mebli pokojowych, które oddałem do IKEA odzyskując 2600zł
Umowę ostateczną podpisaliśmy miesiąc później – tyle trwały dodatkowe formalności w banku, o których nie wiedziałem. Konieczne było założenie konta technicznego do spłaty całości kredytu oraz uzyskanie zaświadczenia o kwocie pozostałej do spłaty. Na obie czynności bank miał 2 tygodnie – z tym, że musiały nastąpić po sobie.
Podsumowanie – czyli ile można na tym zarobić
Większość transakcji finansowaliśmy kredytem hipotecznym – jego kwota wyniosła 175 096zł (skredytowaliśmy również prowizję). Początkowym wkładem własnym było zaledwie 10 000zł, pomimo teoretycznie wymaganego 10% wkładu własnego (a od tego roku już 15%). Resztę kwoty wkładu własnego stanowiła różnica pomiędzy ceną zakupu, a wynikającą z (wykonanej poza bankiem) wyceny nieruchomości. Mimo, że gotówkowy wkład wynosił niecałe 5,5% to przyjęte przez bank LTV wynosiło 21% – uniknęliśmy tym samym dodatkowo ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.
Oczywiście nie była to jedyna zainwestowana gotówka – dodatkowe 29 480zł konieczne było na opłaty notarialne, PCC, prowizje oraz opisywany remont. Poniżej tabela przedstawiająca wszystkie koszty.
Cena zakupu mieszkania: 181 000 zł
Prowizja pośrednika przy zakupie: 4 000 zł
Opłaty notarialne i PCC: 6 850 zł
Opłaty dookoła kredytowe: 4 096 zł
Remont i wyposażenie: 11 000 zł
Prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu: 3 677 zł
Prowizja pośrednika przy sprzedaży: 3 953 zł
214 576 zł
Tak jak wspomniałem, ostateczna cena sprzedaży wyniosła 232 500zł. Poniżej tabela przedstawiająca ostateczny wynik całej transakcji.
Cena sprzedaży mieszkania: 232 500 zł
Gotówka po spłacie kredytu: 57 404 zł
Zysk: 17 924 zł
Zwrot z zainwestowanej gotówki: 45%
Zwrot w przeliczeniu na rok: 61%
Zysk ze sprzedaży mieszkania wyniósł niecałe 18 000zł – biorąc pod uwagę całe przeboje jakie mieliśmy z tym mieszkaniem, jestem z niego bardzo zadowolony. Równie dobrze, mogliśmy na zakupie tego mieszkania stracić. Licząc zwrot z zainwestowanej w transakcję gotówki wychodzi bardzo ładny wynik – 45%. Ponieważ, cała operacja od momentu umowy przedwstępnej zakupu do umowy ostatecznej sprzedaży zajęła 9 miesięcy – przeliczając ten procent zwrotu na rok, wychodzi aż 61%. Pokażcie mi lokatę z taką roczną stopą zwrotu
W wyliczeniach jak widać, nie biorę pod uwagę podatku dochodowego – w naszym przypadku skorzystamy ze zwolnienia od podatku w przypadku przeznaczenia środków na zakup innej nieruchomości. Ważne jest tu jednak dookreślenie – aby móc skorzystać ze zwolnienia, nieruchomość musi być przeznaczona na własne cele mieszkaniowe. I trzeba to będzie udowodnić przy ewentualnej kontroli z Urzędu Skarbowego. Tak, więc jeżeli nie masz takiej możliwości – zysk musisz pomniejszyć o 19% podatku dochodowego.
My co prawda tuż przed świętami zakupiliśmy dwa mieszkania już typowo pod wynajem (o nich w kolejnych wpisach), lecz właśnie ze względu na wymóg własnych celów mieszkaniowych ze zwolnienia skorzystamy dopiero w 2017 (jest na to właśnie 2 lata) w momencie gdy będziemy decydowali się na zmianę własnego mieszkania.